建物の相続税はいくら?【弁護士が解説】

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相続について質問です

相続した建物の評価はどうなるのですか?

 

 

家屋の評価方法は、原則として、一棟の建物を評価単位として、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じた金額が相続税評価額となります。

 

建物の評価方法

家屋の固定資産税評価額は、建物のある市区町村の役所または役場において確認をすることができます。

※土地や建物の固定資産税評価額は、3年毎に改訂されます。

また、固定資産税の納付書に記載されている、固定資産税の課税標準とは異なりますので注意をしてください。

 

 

計算方法

自宅の評価

自宅評価のイメージイラスト自宅(自用家屋)の場合等の具体的な計算方法は、次の方法となります。

自用家屋の評価額 = 固定資産税評価額 × 1.0(評価倍率)

※ 家屋の評価額の計算に用いる評価倍率は、現在は1.0倍となっています。
※ 家屋と構造上一体となっている設備等については、その家屋に含めて評価をします。

具体例 固定資産税評価額が2000万円の自用家屋の評価

2000万円 × 1.0(評価倍率)= 2000万円

 

借家の評価

不動産貸家建物の場合には、次の算式となります。

貸家の評価額 = 固定資産税評価額 ×( 1 - 借家権割合(※1)× 賃貸割合(※2))

(※1)借家権割合は、現在は全国一律30%に設定されています。

(※2)賃貸割合は、原則として、課税時期において実際に賃貸されている部分の床面積に基づいて算定します。

具体例 賃貸割合の具体例

総戸数:10部屋のアパート
床面積:各部屋20㎡で同じ

このアパートで、相続が開始した時点で10部屋中2部屋が空室だったとします。すると賃貸割合は次のようになります。

(8部屋 × 20㎡)÷(10部屋 × 20㎡)= 0.8

したがって、賃貸割合は、80%となります。

なお、一時的に空室となっている場合は、その部分の床面積を実際に賃貸されている部分の床面積に加えて算定して差し支えありません。

 

門、塀等の評価

門や壁のイメージイラスト再建築価額から、一定の減価の額を控除した金額の70%相当額で評価します。

 

庭木、庭石等の評価

庭木のイメージイラスト調達価額の70%相当額で評価します。

※調達価額とは課税時期において、その財産をその財産の現況により取得する場合の価額をいいます。

 

その他の場合

相続税法の財産評価基本通達に従って、相続開始時の時価を算定します。

 

 

不動産は査定が重要

上記は、相続税を算定する場合の評価のポイントです。

相続が発生すると、相続税だけではなく、遺産分割をしなければなりません。

そして、遺産分割においては、その査定がとても重要となります。

ノートと電卓すなわち、遺産分割の場面では、上記の「固定資産評価額」や「相続税評価額」で評価すべきではありません。

これらの評価手法は、あくまで課税の局面における評価に過ぎず、適切な時価を反映しているわけではないからです。

通常、これらの評価額は、時価よりも低い傾向にあります。

遺産相続において、評価の手法としては、本来、時価(取引価格)によるべきです。

時価査定の方法について、詳しくはこちらのページをご覧ください。

 

 

相続は損をしないようにすること

相続税や遺産分割を適切に行うためには、相続法に関する専門知識やノウハウが必要です。

当事務所の相続対策チームは、適切な遺産分割のため、連携し、信頼できる不動産業者に依頼し、査定を迅速に行ってもらいます。

そして、その時価をもとに、遺産分割の案を検討します。

また、税理士と連携し、相続税の申告をサポートしています。

当事務所の相続対策チームは、相続問題に注力する弁護士、税理士等で構成されるチームであり、親身になって解決方法をご提案いたします。

当事務所のご相談の流れについてはこちらのページを御覧ください。

 

 

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